这十年居住条件改善最慢的，是哪些城市？——第七次人口普查分县数据报告（七）

▍系列前言：七普分县报告

近期，统计局出版了第七次人口普查的分县数据资料，在完成了相应资料的电子化后，城市数据团将在接下来一段时间连续更新，为大家解读此次分县资料中一些有趣的内容，希望各位读者可以持续关注这个系列。

今天，我们进入到了人口普查分县资料的表8。这里包含着的是有关住房的一系列问题。比如：人们住得怎么样？住得有多大？从什么渠道获得了现有住房？……

我们知道，关于住房，近年来大众和舆论最关注的，是“房价”。

但普查数据并不太涉及这个问题，因此，我们不妨先搁置下这个热词，从居住更本质的视角来观察，中国在过去十年间波澜壮阔的城乡建设，在每一个普通人身上，是如何呈现出来的呢？

▍我们的住房质量变得更好了吗？

提到住房质量，我们想到的往往是墙体发霉，隔音隔声，地面漏水等施工质量问题。但其实，在我们广阔的国土上，普查数据所关心的住房质量，比这些施工质量要“基础”得多。施工质量涉及的是“好和坏”，而普查关注的住房质量涉及的则是“有和无”。

的确，人口普查分县资料首先涉及了包括了管道自来水、厨房、厕所和洗澡设施四项住房设施在各个区县的保有率。对于这些人连自来水和厨卫等设施都没有的人而言，这才是“住房质量”的底线。

也许有读者会好奇，七普都是2020年了，这种质量的住房在我们国家还会有多少呢？

我们在通过四项设施的保有率平均值来度量不同地区的住房“质量”，表格列出了前30名和后30名。请看下图：

可以看到，用自来水厨卫等住房基础设施作为评价标准，“房屋质量”排名最靠前的城市分别是克拉玛依、和田、汕头、宁德和镇江。

这个排名有些让人出乎意料，因为这几个地区看起来并没有那些一线城市发达，但在这些地区，99%以上的家庭都能够同时拥有这四项看起来非常基本的住房设施。而在住房条件排名前30的城市中，广州是唯一的一线城市。

那么，剩下的一线城市，北京、上海、深圳，他们在哪儿呢？

没错，他们都在前30名之外。具体而言：

• 深圳，排名78，自来水和厕所普及率接近100%，但7%左右的家庭户没有厨房和洗澡设施。

• 上海，排名101，1.2%的家庭没有管道自来水，4%-5%的家庭没有厨房和厕所，还有7.6%的家庭没有洗澡设施。

• 北京，排名163，有5%的家庭没有管道自来水，6%到7%的家庭没有厨房、厕所以及洗澡设施。

在10w+每平甚至是30w+每平房价的光芒下，以上也是我们真实的一线城市。

的确，从该表看，在过去十年间居住条件改善幅度最大的，主要是二、三线乃至人口规模更小的城市。例如和田地区、喀什地区的居住条件得到巨大改善，设施平均拥有率分别提高了54%和37.6%，从全国落后水平一跃升至全国前十名。在排名前30的城市中，淮安、萍乡、荆门、遵义、鄂州、邯郸、常德、荆州、九江、宜昌、宿迁等地的设施平均拥有率均提升了20%以上。

那么，在全国居住质量后30名的城市和地区中，四个西藏地区和四个藏族自治州则占据了住房质量最低的前八名，但值得注意的是，这些地区在过去十年内的改善也很明显，平均改善率达到26.3%。

相对来说，上海、北京和深圳的居住质量改善就不太多了——上海、北京的设施平均拥有率提升了12%，而从数据上看，深圳相对于10年前的住房条件几乎没有变化，四项设施的平均拥有率仅提升了0.7%。深圳住房的平均设施拥有率改善，在全国位居倒数第一名。

▍我们的住房变得更大了吗？

“住房变得更大”，其实是个很值得深究的概念。

住房，作为一种建筑物，是一系列可用空间的组合。因此，绝对面积的变化，不一定能够带来居住体验的改善；而功能性房屋的增多，反而可能是从使用者角度而言的“变大”。因此，在很多国外的统计中，往往用“房间数量”而非“套内面积”作为住房总体规模变动的计算指标。

在此，我们根据习惯和科学性，同时使用这两个概念。下表列出了住房大小的前30名和后30名排序，包括了两项指标——人均居住建筑面积、人均房间数。

从上表中可以看到，全国人均居住面积最大的地区前五名是衢州、莆田、上饶、萍乡和吉安。其中江西的城市尤为抢眼，上饶、萍乡、宜春、景德镇、九江、赣州等地，人均住房建筑面积的增长均超过60%甚至70%。

而在全国后30名排序中，深圳在人均住房面积最小城市中再度折桂。接下来除了西藏的几个地区以外，揭阳、东莞、汕头、广州、珠海、潮州等广东城市也纷纷进入人均住房面积最小排行榜。

值得注意的是，经过了10年时间，深圳的人均住房面积和人均房间数的增长只有1%和2%，在住房面积增长的排序上，深圳再度成为全国倒数第一名。

▍我们住的房子是买的吗？

十年过去了，虽然我们住房的质量和大小都在变化；但我们住的房子，却不一定是我们自己的。

下表中，我们给出了不同城市的住房来源分析。住房来源主要包括租赁（廉租房、公租房、其他住房）、购买（新建商品房、二手房、经适房、原公有住房）、自建住房，以及其他。租赁房之外的其他几种基本可以看做是自有住房。下表列出了按照租赁占比排序的全国前20名。

在租赁排序前10名的城市中，广东省占据了6席，浙江省占据3席，福建省占据一席。而这些城市的租赁比，也都在上升。

事实上，当我们扩展到前20名城市进行观察，只仅有3个城市的租赁占比出现了下降，分别是上海、拉萨和温州，且下降的幅度非常微弱，仅在1%左右。而这几个城市均有三成左右的家庭居住在租来的房子中，另外七成住在自有住房中。

全国租赁占比排名第一的城市，又是深圳，全市家庭户中有76.8%居住在租来的住房中，且该数值比起10年前有所提高——要知道，深圳在2010年时已经在租赁住房占比中排名全国第一了，而深圳的自有住房率，进一步下降了。

▍住房需求与土地供给

数数看，深圳有多少个全国第一了？

住房自有率全国倒数第一、人均住房面积全国倒数第一，人均住房面积增长全国倒数第一，住房质量增长（用四项设施的增长速度衡量）依旧是全国倒数第一。

一线城市中发展最快的深圳，为什么在住房改善上如此之慢？我们做了一项粗糙的计算，试图从房屋和土地供给的角度来回答这个问题。

首先，我们用2020年城镇人口乘以2020年时的人均建筑面积，减去2010年的城镇人口乘以2010年时的人均居住面积，就能够得到“城镇居住面积增加总量”，注意，由于这些数据来自人口普查的，因此这些面积指的是“真正有人居住”的房屋的总建筑面积，下文统称为“居住新增建筑面积”。

其次，我们又找到了从2011年至2020年各地国有土地用地供给的情况，结合土地用途、土地来源以及土地容积率，简略计算了每个城市从2010年到2020年时会增加多少住宅建筑面积，下文统称为“出让新增建筑面积”。

接下来将居住新建筑面积除以出让新增建筑面积，将结果称为“居住出让比”。

这是什么概念呢？

居住新增建筑面积，代表的是居民从需求侧多居住了多少面积的房子。而出让新增建筑面积，意味着我们出让的土地从供给侧能够提供多少面积的房子。一般来说，人们不可能凭空住上还不存在的房子，因此这两个变量的比值——居住出让比——应当是小于1的。

但究竟是不是这样的呢？请看下表：

从上表所列出了2020年居住总建筑面积前六十名的城市来看，结果并非如此。

在上表中，确实有不少城市的居住出让比小于1，例如居住新增建筑面积大于1.1亿平方米的重庆，出让新增建筑面积为2.1亿平方米，居住出让比大约是0.52。但上海、北京、广州等地，居住出让比不仅大于1，在上海甚至达到了3.29。

大于1的居住出让比，意味着什么呢？一般来说有几种可能。

第一种可能是在城乡居民划分上的问题。在我们的计算中，“城镇居住面积”是使用城镇人口作为基数的，背后的假设是城镇人口居住的用地都是国有建设用地，而乡村人口的居住用地全都是农村集体建设用地。由于统计用城乡划分的标准和土地用地标准的划分并不一致，这条假设在某些地区可能不不一定成立，造成某些实际上在农村集体用地上居住的人口被划分为“城镇人口”，也会多计算“城镇居住面积”的增加量，使“居住出让比”大于1。

还有一种可能是在原有空置率高的地区大量减少，例如一个地区原本的居住用地存量是5，被使用了2，空置了3，在2010-2020年间被居住的土地增加了4，但土地存量只增加了2，此时还空置1，“城镇居住面积增加总量”等于“出让新增建筑面积”的2倍，“居住出让比”等于2。

无论是以上哪一种原因，大于1的居住出让比，都代表当地用更少的土地出让，容纳了更多的城镇居民，呈现出了更高的土地利用效率。

而更值得注意的是，一些城市的“居住出让比”则远小于1。

在前30名城市中，居住出让比最低的城市是长沙、嘉兴、郑州、南通、廊坊、深圳。这些城市的居住出让比都小于30%，意味着这些城市新盖出的房子只有不到30%被利用到实际居住中去了。长沙在其中名列前茅，只有5%的新增建筑面积被居民居住。

“居住出让比”的另一个意义在于，它让我们直观地看到了土地的供求与房价之间的关系。下图列出了前60名城市在2010年1月至2020年12月的房价增幅对数和“居住出让比”对数之间的关系。两者之间存在着统计上显著的线性关系（在5%水平上显著）。这意味着土地利用效率越高，新增需求越是接近新增供给，或者越是减少了空置率的城市，房价增长也越快。而房价增长较慢的地区，一般都是土地供应大于居民居住需求的地区。

在上面这张图中，一个非常显著的离群点就是深圳。如果去掉深圳，那么两组数据的线性显著水平会提高到1%。

那么，为什么呢？为什么深圳的出让新增建筑面积大于居住新增建筑面积如此之多，但人们的平均居住面积、居住环境的上升和住房自有率却稳居全国倒数第一，同时房价又有了那么大幅度的上涨呢？是深圳的城中村，或者深圳比其他地区更普及的公租房模式起到的作用吗？具体原因为何，还需要我们更深入的研究。

过去十年，是我国房地产发展最快的十年，也房地产开发的热度从一线城市狂飙下沉至二三、甚至是四五线城市的十年。这给这些二、三、四、五线城市带来了极大的居住条件改善和居住面积增加。

但是，我们也能看到，这十年来，反而是一线城市的房地产顽疾并未解决，进步乏善可陈；以深圳为代表，高企的住宅用地价格使得一线城市居民的居住质量、居住面积在过去十年内的改善位居全国末尾。

那么，未来十年呢？人们依旧将涌入一线城市，在北上广深也依旧需要更多的住房。而一线城市的建设用地指标、尤其是住宅用地的增加能否匹配人口流入的速度？如何利用好有限的建设用地指标？满足一线城市居民更高的居住需求，需要决策者们更大的智慧。

▍终篇预告

到了这里，第七次人口普查分县资料专题系列已经是第七篇了，我们对资料中的每一张表都进行了相应的介绍和解读。而下一篇，将是本系列的最后一篇，我们将综合各张表的信息，从数据出发，和大家一起展望一下2030年的中国。